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株式会社 横須賀不動産鑑定事務所は地代・家賃・立退料の訴訟に絡む鑑定評価に強い会社です。

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不動産に関するトラブルHEADLINE

借地権・底地の鑑定評価

  • 【借地権】

建物所有目的の借地権(賃借権・地上権)が単独で取引の対象となることはなく、借地上に存する建物に付随して取引になったときに借地権の価格が顕在化することが一般的です。
借地権の価格は、長期的な借地契約を前提とする低廉な現行地代と借地権が設定されている土地の経済価値に対応した適正地代の差額(借り得分)の現在価値のうち、取引の対象となる部分と言えます。

そのため、借地権が設定されていたとしても、借地権を取引する慣行が成熟している地域とそうでない地域では借地権価格に差が生じてきます。また、契約内容が建物の用途を制限していたり、特約の程度によっても借地権の価格は異なります。

このように借地権の価格は地域性や契約内容の個別性に影響を受けるため、借地権の存する地域の特性等を的確に分析できる不動産鑑定士による鑑定をおすすめ致します。

なお、借地権価格を求める場合には、底地人に譲渡する場合と、第三者に譲渡する場合の二通りが考えられます。
底地人に譲渡する場合、底地人に優先買取権がありますので、第三者と同様の価格になります。


また、借地権に関連して地主さんに払う、以下の場合などの適正な価格を求める場合も鑑定評価が役立ちます。

・ 借地契約が満了し、更新する場合の「更新料」
・ 借地権を譲渡する場合の「譲渡承諾料」
・ 借地契約の条件を変更する場合の「条件変更承諾料」
・ 借地上の建物を増改築する場合の「増改築承諾料」

  • 【底地】

底地とは借地権の付着している宅地です。
底地価格を求める場合には、借地人に譲渡する場合と、第三者に譲渡する場合の二通りが考えられます。
底地を借地人に譲渡する場合、借地人は借地契約によって制限されていた、いろいろな利用条件がなくなり、借地権であった土地が完全所有権となって自由に使用できるのです。また、市場性、担保価値も回復するため、第三者に譲渡する場合の底地価格に比べて価値が高くなる(増分価値が生ずる)可能性があります。

このとき鑑定評価において、第三者に譲渡する場合の価格を正常価格といい、借地人に譲渡する場合の価格を限定価格といいます(借地人に譲渡する場合でも正常価格の時があります。)。
底地の正常価格を求める場合でも判断が難しいのですが、限定価格となると正常価格との差(増分価値)の分析などの専門性が要求されますので、高度な専門知識と豊富な経験を有する不動産鑑定士の鑑定評価が有用です。




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