普通借地権の地代水準について

提　供　日税不動産鑑定士会

日税不動産鑑定士会は、税理士と不動産鑑定士との2つの資格を持った専門家を中心とする士の会で、昭和46年に結成されました。社団法人日本不動産鑑定協会所属メンバーによる任意団体として、長年にわたり税務・不動産鑑定の研究を行っています。
その研究グループの調査によると、平成15年における調査結果は次のとおりです。

・ 調査範囲　東京23区内
・ 平成15年1月1日現在において授受されている地代
・ 地代の収集事例数　996件

（１）東京23区内地代の水準

用　途　別		平成15年1月1日現在	（備考）平成12年1月1日現在
住 宅 用 地		1,135円 / 3.3 m2	1,070円 / 3.3 m2
非住宅用地 （商業地・商住併用を含む）	普通	1,987円 / 3.3 m2	2,317円 / 3.3 m2
	高度	12,482円 / 3.3 m2	13,567円 / 3.3 m2

この表は、東京都23区内の地代収集事例を単に算術平均したものですが、この表で理解されるように、住宅用地の地代が概ね横這いで推移しているのに対し、非住宅用地（商業地）の地代は減額傾向にあることが伺えます。
この原因は、地価の下落が住宅用地よりも非住宅用地（商業地）の方が多きいために、固定資産税等の減少もまたそれにスライドしていて、地代もそれにスライドしている結果と思われます。

（２）地価(更地価格)に対する支払地代年額の割合(「活用利子率」と呼ぶ)

用　途　別	平成15年1月1日現在 平均的活用利子率	（備考）平成12年1月1日現在 平均的活用利子率
住 宅 用 地	8.0 / 1,000（0.80％）	6.9 / 1,000 (0.69％)
非住宅用地 （商業地・商住併用を含む）	13.5 / 1,000（1.35％）	12.7 / 1,000 (1.27％)

この表で理解されることは、地価の下落の割には地代が減額されていないことです。
そのために、分子である地代が一定または多少の減額傾向にあっても、それより分母である地価の下落の方が大きいことから、結果的に平均的活用利子率が増加した形となっています。

(３) 地代の公租公課に対する倍率(支払地代年額 /公租公課)

用　途　別	公租公課倍率	備　　　　考
住 宅 用 地	4.2倍	但し、 従来は、住宅用地の公租公課の倍率は概ね3.1倍前後、非住宅用地（商業地）のそれは2.4倍前後であった。
非住宅用地 (商業地・商住併用を含む)	3.7倍※

この表で理解されることは、非住宅用地（商業地・商住併用を含む）の公租公課が減額されている割には地代が減額されていないことです。
そのために、従来の公租公課の倍率よりは、その倍率が増加した形となっています。しかし、高度商業地（銀座等）や面積が通常に比して狭いとか広い場合は、上記倍率はそのまま適用できません。
なお、従来の倍率が住宅用地で概ね3.1倍前後、非住宅用地で概ね2.4倍前後であったことは、東京簡裁等の調停成立事例からこれを証することができます。
※15年度版訂正（3.5→3.7倍）

（４）東京都特別区の固定資産税課税の推移

年度別	非住宅用地（商業地等） 課税標準額	対前変動率	住 宅 用 地 課税標準額	対前変動率
平成10年度	323,022円 / m2	△1.2％	40,677円 / m2	△0.6％
平成11年度	320,292円 / m2	△0.8％	40,437円 / m2	△0.6％
平成12年度	302,799円 / m2	△5.5％	40,057円 / m2	△0.9％
平成13年度	296,820円 / m2	△2.0％	39,830円 / m2	△0.6％
平成14年度	280,495円 / m2	△5.5％	39,590円 / m2	△0.6％
平成15年度	277,674円 / m2	△1.0％	39,547円 / m2	△0.1％

資料：東京都主税局「固定資産概要調書」（東京都特別区）に基づく

この表で理解されることは、固定資産税等は、このところ減少傾向になっていますが、住宅用地の減額よりも、非住宅用地（商業地）の減額幅の方が大きくなっていることです。

以上、主な調査結果です。
ところで、地価と地代との間には相関関係があると言われていますが、現実には地代は地価には追随していません。 地代はその土地の公租公課に追随して推移するとされています。しかし、公租公課も行政的要因によって増徴されたり、減額されたりしますので、その関係も直接的には維持されなくなってきているといえます。
なお、上記の地代水準を見ると、概ね定期借地権にかかる地代の半分位の水準にあたっていると思われますが･･･。　何かの参考にはれば幸いです。

（文責　横須賀　博）