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株式会社 横須賀不動産鑑定事務所は地代・家賃・立退料の訴訟に絡む鑑定評価に強い会社です。

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銀座BAR「縁」 横須賀ビルとの運営委託契約にてオープン

1.銀座BARの一部を賃貸借契約から、運営委託契約へ変更

これまで長らく渇。須賀不動産鑑定事務所が保有するビルではBARなどへ「賃貸借契約」に基づいて店舗を貸して参りました。「賃貸借契約」の特徴は、店の運営は全て店子に任せて、大家は運営に関わらず、当然運営のリスクも負いません。ビル設備に問題が生じた時はメンテナンスをし、賃借人の経営が失敗した際には空室リスクのみを負う、という完全な分業でした。

そのため、店子・大家の双方のビル運営上の意思疎通が十分に図れているとは必ずしも言えません。もちろん弊社のビルは、「良い管理をしているね。」といわれるなど、銀座内での評判は高いと自負しておりますが、それでも知らず知らずのうちに、店子が不便を感じていたことがあり、大家が一言了承してさえすれば、改善が可能であったと振り返らされることが多々あります。

賃貸借契約では経営に参画していない以上、大家のサービス精神が発揮されにくいと言わざるを得ません。店子は不便な設備を不便なまま使っていたり、大家は様々な人脈があるにも拘わらず、店子はそれを活用する術が無く、老舗BARであっても売上不振に苦しみながら、退去に至ることが多くなってきています。

店子に運営は任せっぱなし、設備にさえ問題が生じていなければそれで良いという大家さんが世の大半であり、それが契約の文言通りの対処ではあるのですが、商売はビルの管理と店舗の運営が有機的に結びついて初めて満足のいく結果が得られます。例えばショッピングモール等では大家の協力の有る・無しや、販促活動の力の入れ方次第で店子の売上が大きく変わってくる、ということがよく言われます。

そんなことから、店舗運営者とビル所有者が、協力できる分野では協力し合い、最大の成果に結びつけていこう!ということでこれまでの賃貸借契約ではなく、売上歩合制も取り入れ、ビルオーナーも店舗の運営の一部に参画する。という「運営委託契約」として6/14から銀座で開業されたのがBAR「縁」ENISIです。

この「運営委託契約」を通じて店舗運営のノウハウを横須賀グループで蓄積し、他の空き店舗が生じた時に、そのノウハウを活用できるようにしようということも見据えています。

2.受託者(店子)への支援の在り方

銀座「縁」では、店子に対する支援を手厚くすることでで、予算やイメージの問題から、これまで「銀座に店を持とう」などとは考えもしなかった方々に、銀座で商売が始められる機会を提供し、銀座の街のにぎわいに貢献することができました。これらの活動により弊社のビルの空き店舗は全て解消し、満室経営となりました。

これからは銀座にも巨大なビルが乱立し、店舗面積が増えるわけですから、1店あたりの集客が見込みにくくなるのではないかと予想されます。当然、撤退を余儀なくされる店舗は多く生じるでしょう。

そのためにも、運営に参画し、ビルを使って下さる方のニーズをいち早く察知し、ビルの内装や周辺のソフト面(特に、開業までのお手伝いやホームページ等の集客)の分野でも大家が協力し、店子のニーズに応えていくことが大家の重要な仕事になってくるのではないかと考えています。

かつては「大家と店子は親子も同じ」と言われました。横須賀不動産鑑定事務所ではビル管理においても、それをそのまま実践して参ります。

大家と店子が積極的に協力していくBAR「縁」のホームページをご覧いただければ幸いです。
http://enisi.tokyo-synergy-office.com/

(文責 渇。須賀不動産鑑定事務所 代表取締役 林達郎)


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